Купих си апартамент в нов жилищен комплекс и се нанесох да живея там. Готино място, поносими съседи – всичко беше наред, докато не се проявиха проблеми с вентилационната система на сградата. И така се стигна до въпроса как да процедирам, ако са налице дефекти по новопостроеното ми жилище?

Законът урежда т.нар. гаранционни срокове за строителните и монтажните работи (СМР), съоръженията и строителните обекти, които имат за цел да защитят потърпевшите лица в случаи като моя, да осигурят нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти и отстраняване на скритите дефекти след приемането им и въвеждане в експлоатация.

Принципът е следният: ако в установения от закона срок възникне дефект в построения обект, се ангажира отговорността на строителя. Какво трябва да знам за тези срокове?

Гаранционни срокове – как се определя тяхната продължителност?

В закона са установени минимални гаранционни срокове, чиято продължителност зависи от обекта на строителство.

1. за всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях – 10 г.;
2. за възстановени строителни конструкции на сгради и съоръжения, претърпели аварии – 8 г.;
3. за хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи на сгради и съоръжения в неагресивна среда – 5 г., а в агресивна среда (напр. в промишлени зони; в близост до съоръжения, които отделят вредни вещества и др.) – 3 г.;
4. за всички видове строителни, монтажни и довършителни работи (подови и стенни покрития, тенекеджийски, железарски, дърводелски и др.), както и за вътрешни инсталации на сгради, с изключение на работите по т. 1, 2 и 3 – 5 г.

Участниците в строителния процес – възложител и строител (изпълнител) могат да се споразумеят за други срокове за съответния строителен обект в договора между тях.

Важно! Определените с договора гаранционни срокове не могат да бъдат по-малки от законово закрепените минимални срокове, посочени по-горе.

От кога започват да текат гаранционните срокове?

Моментът, от които започват да текат гаранционните срокове е въвеждането на сградата в експлоатация – тоест издаването на разрешение за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация, по-известни като Акт № 16.

Какви са основанията за реализиране на гаранционната отговорност на строителя?

Отговорността на строителя в рамките на гаранционните срокове може да бъде ангажирана въз основа на следните основния:

• скрит дефект, напр. леко крива стена; напукване на мазилката и др.;
• нарушаване на нормалното функциониране и използване на строителния обект, напр. слягане конструкцията на сградата;
• кумулативното наличие и на двете – наличието на дефект, който нарушава нормалното функциониране и ползване на сградата.

Важно! Законът не дефинира какво е “скрит дефект”. Той може да бъде определен като недостатък, който не може бъде открит при прегледа на строителния обект.

В строителния процес се съставят последователно множество актове и протоколи в зависимост от етапа на строителство и всички констатирани недостатъци трябва да бъдат отстранени своевременно. Например след завършване на строежа за предаването на строежа и строителната документация от строителя на възложителя се съставя констативен акт за установяване на годността за приемане на строежа (Акт 15), ако възложителят забележи, че не са налице достатъчни гаранции за нормалното функциониране на сградата той следва да се възпротиви на съставянето на акта, съответно да не го подпише и да се предприемат необходимите довършителни работи.

Как се ангажира отговорността?

Гаранционната отговорност на строителя се изразява в отстраняване на нередовностите и възниква независимо дали той е виновен или не за тяхното възникване, тъй като той носи риска от тяхната поява по силата на договора с възложителя. Не е изрично регламентиран ред обаче за констатиране на дефектите в строителството и тяхното отстраняване от изпълнителя (строителя).

Констатирането и тяхното отстраняване следва да бъдат уредени в договора (споразумението) между възложителя и строителя, както и какво става, ако строителят не изпълни задължението си за премахване на дефектите или ако дефектът е неотстраним.

Ако не се постигне съгласие по отношение на спорния въпрос и строителят откаже да отстрани повредите, спорът може да бъде решен по съдебен ред. При цена на иска над 25 000 лв. компетентен е окръжният съд.

В зависимост от конкретния случай може да се иска разваляне на договора или изпълнение на задължението за отстраняване на недостатъка. Съществува и възможност недостатъкът да е отстранен от възложителя преди завеждане на делото и той да иска по съдебен ред стойността на извършените СМР.

Важно! За извършените допълнителни СМР също текат гаранционни срокове след приемането на обекта (следва да се състави протокол от възложителя и строителя за това). Отново могат да се договорят по-дълги срокове от установените в закона.

Полезно! Ползване на по-дълги гаранционни срокове

Когато сключвам договор за продажба и строителство на самостоятелен обект със строителя, аз се явявам и купувач, и възложител и мога да договаря директно със строителя по-дълги гаранционни срокове.

При последваща покупко-продажба обаче не е така, тъй като аз се явявам едно трето лице спрямо договореното между възложителя и строителя и мога да се ползвам само от установената в закона продължителност на сроковете. Затова при покупка на недвижим имот – ново строителство е добре да се информирам от възложителя за договореното от него със строителя по отношение на гаранционните срокове и най-важното – дали те са по-големи от минимално установените, защото съществува възможност гаранционните права спрямо строителя да ме бъдат изрично прехвърлени, но с предварителното съгласие на строителя.

pravatami.bg